Il caso: una società, proprietaria di bene immobile, aveva stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria della durata di 12 mesi, senza tuttavia procedere alla sua regolare registrazione.
Dopo aver proseguito il rapporto locatizio per circa 7 anni, la società proprietaria dell’immobile provvedeva alla registrazione del contratto iniziale ed agiva in giudizio contro il conduttore per ottenere il rilascio del bene per finita locazione nonché il pagamento di un'indennità per il periodo di occupazione (senza titolo), successivo alla scadenza del rapporto.
L'inquilino convenuto in giudizio chiedeva la nullità del contratto per omessa registrazione e per carenza dei presupposti per la transitorietà (in realtà l'immobile era stato destinato alle stabili esigenze abitative del suo nucleo familiare) e per l’effetto la restituzione dei canoni corrisposti per tutto il periodo senza alcun contratto registrato.
Mentre il Tribunale dichiarava nullo in toto il contratto ad uso transitorio, in quanto non registrato, la Corte d'Appello di Roma considerava il contratto valido come ordinaria locazione, dichiarando nulla (poiché simulata) esclusivamente la clausola relativa alla sua transitorietà.
In ultima istanza, avallando l’orientamento giuridico sposato dalla Corte d’Appello, la Corte di Cassazione - VI sezione civile - nell'ordinanza n. 20858/2017 del 6 Settembre u.s. ha affermato come anche per le locazioni abitative sia valido il principio sancito per le locazioni ad uso commerciale, secondo cui “la mancata registrazione del contratto determina una nullità per violazione di norme imperative, la quale, tuttavia, può essere sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso.”
In altri termini, la registrazione tardiva salva pienamente il contratto fin dalla sua origine, e pertanto – chiariscono i Giudici di legittimità – il conduttore è tenuto a pagare tutti i canoni mensili di locazione, non potendo in alcun modo chiedere al locatore la restituzione delle somme versate mensilmente per il periodo anteriore alla registrazione del contratto.
